賃料回収

賃料の回収でお困りではありませんか?

 

「家賃を支払うように何度も催促をしているが、いっこうに支払ってもらえない」

「どのような手続きを踏めば確実に賃料を回収できるのかを知りたい」

「借主が家財道具を残して何ヶ月も行方不明になってしまっている」

 

このような問題は、企業が所有する不動産を利用して賃貸経営を行うケースで、最も苦労する問題のひとつです。たとえ賃料が回収できない状況だとしても、借主保護の要請があるため、いきなり契約解除や明け渡しの手続きを取ることはできません。賃貸人が、「賃料を不払いしているのは賃借人が悪い」と考えて、強硬手段に出た結果、借主から損害賠償を請求されてしまう危険もあります。

 

ここでは、未払い賃料を回収するための4つのステップについてご説明します。

 

未払い賃料を回収するための4つのステップ

ステップ1 内容証明郵便の送付

まずは「賃料不払いがあるから支払いを求める」という内容の内容証明郵便を送付し、賃借人に対し、支払いを求めます。正式な書面で働きかけることで、相手に支払いを求める明確な意思表示をします。

 

会社名義で内容証明郵便を発送する場合には、弁護士は、その内容が賃借人に対する賃料請求の文書として適切かどうか、後になって法的手続を採ろうとした際に不要な影響が生じるような文言が含まれていないかなどをチェックします。

 

また、弁護士名義で賃料を督促する内容証明郵便を発送することもできます。賃料不払いでは、賃貸人が甘く見られて、断続的に支払ったり、支払わなかったり、一部が支払われたり、といった状況が続くケースが少なくありません。弁護士名義で請求することで、賃料不払いに対し、断固とした姿勢で臨むことを示すことができます。

 

ステップ2 保証人に対する請求

賃貸人から賃料が支払われない場合には、保証人に対して賃料を請求します。賃貸人からの回収が困難な場合には、保証人に支払義務がありますので、請求が可能です。

この点については、「どのタイミングで保証人に対して請求するのが効果的か」という問題があります。また、賃貸借契約を締結してから一定期間が経過していると、保証人が転居して行方が解らなくなっているケースや、保証人が亡くなっているケースもあります。

このような場合に保証人に対して法律上の請求等を行うために、弁護士は、所在が不明であれば住民票等を取得して転居先を調査したり、保証人が亡くなっている場合には相続関係を調査することができます。

 

ステップ3 法的措置を講じる

裁判所から正式な督促状を送付してもらう「支払督促」、60万円以下の賃料の支払いを請求する「少額訴訟」、相手方の財産を差し押さえる「強制執行」などの法的措置を採ります。

それぞれの手続にはメリットとデメリットがあり、やみくもに手続を採ったからといって、賃料回収が進むわけではありません。「とりあえず支払督促を出してみましょう」ではなく、支払督促を送ることが適した事案なのか検討したうえで手続きを採らなければ、時間とお金の無駄にもなりかねません。

また、回収の見込みなどを考慮すれば、現在借りている賃借人からの回収はあきらめて、次の賃借人に貸すことを考えて、明渡しを求める方向で手続きを進めた方がよい場合も少なくありません。

 

ステップ4 明渡し請求を行う

賃料の回収が不可能だと判断される場合には、契約を解除し、明渡し請求を行います。正しい手続を採らずに不適切な方法で賃料を回収しようとすると、場合によっては、賃料の回収行為それ事態が違法行為となり、損害賠償の対象となるおそれもあります。

不払いの賃料を回収したところ、「違法だ云々」といわれては困りますから、適法に賃料回収を慎重に進める必要があります。

特に、物件の性質や内容、利回りなどをみて、建物明渡しを行った方がよいという場合には、速やかに判断し、明渡し請求を行うことが重要です。

 

新潟第一法律事務所に依頼をしていただくことで、借主との交渉はもちろんのこと、書類の作成や法的な手続を代理で行うことができます。

不動産問題に強い弁護士が親身になって対応致しますので、お早めにご相談ください。