立ち退き・明け渡し

立ち退き・明け渡しを求めるための5つのステップ

 

「借主が家賃を支払わずに困っている」

「借主以外の人が勝手に部屋に住んでいる」

「近隣住民とのトラブルが絶えない借主に出ていってもらいたい」

 

賃貸人のみなさまの中には、このような問題でお悩みの方は少なくないでしょう。

このような借主に対しては、賃貸人として立ち退いてもらいたいと考えるのが自然でしょう。

とはいえ、強引に鍵を開けて部屋に入ったり、鍵を交換して部屋に入られなくしたり、無理やり荷物を片付けたりという強硬手段に出ることは許されません。このような強硬手段に出ると、場合によっては「自力救済の禁止」に違反し、賃借人から慰謝料を請求されたり、住居侵入罪に該当して刑事罰の対象となることさえありえます。

事態が好転しない場合には、法的な手続きに沿って問題解決をしなければなりません。

弁護士は、5つのステップで立ち退き・明け渡しに対処できます。

 

ステップ1 事実関係と法律関係の調査・検討

実際に物件の調査を行い、事実関係を整理します。

賃料不払いであれば、契約書や賃料の支払状況が明らかにできるような証拠関係を確認します。誰かが勝手に部屋に住んでいる、あるいは、又貸ししている(無断転貸)の場合には、事実関係を確認し、裁判に耐えられる証拠があるかどうか、なければどのような証拠が必要となるか、といったアドバイスを行います。

また、トラブルが絶えない借主に立ち退きを求めたいという場合には、明渡しを求めることができるだけの法律的根拠や事実を立証するための証拠を用意できるかを、特に慎重に検討しなければなりません。

 

ステップ2 内容証明郵便の送付

明渡しを求めるためには、賃貸借契約を解除しなければなりません。賃貸借契約を適切に解除するためには、民法、判例、および契約書に照らして、内容証明郵便による解除通知を送るなどの適切な手続きを採る必要があります。

またこの段階で、弁護士が賃借人に対し、明渡しを求めて交渉するケースことも少なくありません。賃借人によっては、明け渡すと約束しながら、約束の日時になっても全く明渡しをしないというケースも少なくありません。

約束したのであれば法律的に適切な書面を作成し、場合によっては、裁判上の手続でその内容を文書化し、約束が破られれば速やかに次の一手を打つことができるような対応が必要です。

 

ステップ3 占有移転禁止の仮処分

占有物の所有者を現在の借主で固定するための手続です。これにより、不正な手段によって、賃借人が明渡し請求から免れようとするリスクを、事前に回避しておくことが可能です。

この手続を必要とするかどうかはケースによりますが、この手続を採らないと、費用をかけて訴訟を行っても明渡しができなくなってしまう可能性があります。この仮処分を行うかどうかについては、事実関係や法律関係に照らして慎重に検討する必要があります。

 

ステップ4 賃料請求・建物明渡し訴訟

ここれまでの経過を経ても、借主が明渡しに応じない場合や、借主が行方不明の場合には、裁判所に訴訟を提起し、判決を求めます。判決が得られると、強制的に明渡しを実現することができるようになります。

 

ステップ5 強制執行

裁判所から判決が出たにも関らず、賃借人がそれに応じない場合には、強制執行の手続きを取ります。

 

新潟第一法律事務所のサポート

 

弁護士に依頼をすることで、借主への立ち退き請求や明け渡しの手続きを代理で行うことができます。借主との面倒な交渉はもちろんですが、専門的な知識を要する法的措置までを一貫して行うので、安心です。

当事務所で意識している点は、明渡しに至るまでのスピード感です。裁判所の手続きを利用する場合には、どうしてもそれなりの費用と時間を要するところです。

明渡しまでに時間がかかるということは、賃料不払いの場合には、収益物件であればその利回りが悪くなるということです。自社でその不動産を利用する予定なのであれば、その予定が遅れてしまう、ということを意味します。よって、明渡しについてはできるだけスピード対応を心がけています。

新潟第一法律事務所には、不動産問題で長年の経験を誇る弁護士が在籍をしています。安心してご依頼ください。